Betriebsaufspaltung
Warum die Vermietung an die eigene Firma schnell steuerliche Folgen haben kann

Diese Videos stellen keine individuelle Beratung dar. Sie dienen der allgemeinen Information und sollen aufzeigen, was steuerlich möglich, aber auch was nicht möglich ist. Bitte beachten Sie, dass sich die gesetzlichen Regelungen inzwischen geändert haben könnten .

Ein Betriebsinhaber betreibt eine mittelständische Metallbaufirma mit rund 20 Mitarbeitern. Vor einigen Jahren hat er die Werkhalle allerdings nicht über seine GmbH, sondern privat gekauft. Seine GmbH zahlt ihm dafür monatlich Miete.

Für den Betriebsinhaber hatte das gute Gründe. Die Immobilie bleibt in seinem Privatvermögen und ist damit vom eigentlichen Unternehmen getrennt. Was er jedoch nicht weiß: Dadurch kann automatisch eine sogenannte Betriebsaufspaltung entstehen, mit weitreichenden steuerlichen Folgen.

Wann entsteht eine Betriebsaufspaltung?

Eine Betriebsaufspaltung entsteht in der Regel dann, wenn Unternehmer wichtige Vermögenswerte vom eigentlichen Betrieb trennen. Im Fall des Betriebsinhabers: Die Werkhalle gehört ihm privat. Die Metallbau GmbH nutzt die Halle für Ihren Geschäftsbetrieb.

Entscheidend sind dabei 2 Voraussetzungen:

Sachliche Verflechtung. Die Halle ist für die GmbH wirtschaftlich wesentlich. Ohne die Produktionshalle könnte der Betrieb praktisch nicht arbeiten. Damit liegt die sogenannte sachliche Verflechtung vor.

Personelle Verflechtung. Der Betriebsinhaber kontrolliert beide Seiten. Er besitzt die Halle und ist gleichzeitig alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der GmbH. Dadurch liegt auch eine personelle Verflechtung vor.

Sind beide Voraussetzungen erfüllt, geht das Finanzamt in der Regel automatisch von einer Betriebsaufspaltung aus. Dafür ist kein Antrag notwendig. Die steuerlichen Folgen entstehen allein durch die tatsächlichen Verhältnisse.

Die wichtigste Folge: Aus privater Vermietung wird Gewerbebetrieb

Viele Unternehmer glauben zunächst, sie würden lediglich private Mieteinnahmen erzielen. Bei einer Betriebsaufspaltung sieht das steuerlich allerdings anders aus. Das Besitzunternehmen, also die vermietete Halle, gilt plötzlich als gewerblich tätig. Dadurch wird die Immobilie steuerlich Betriebsvermögen. Und genau das kann später teuer werden. Denn Wertsteigerungen der Immobilie bleiben steuerlich nicht mehr außen vor. Der Verkauf der Immobilie kann steuerpflichtig werden.

Angenommen, der Betriebsinhaber hat die Halle damals für 600.000 € gekauft. 20 Jahre später ist sie 1,5 Mio. € wert. Wäre die Immobilie rein privat gehalten worden, könnte ein Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein. Durch die Betriebsaufspaltung ist das jedoch häufig nicht mehr möglich. Der Wertzuwachs kann steuerpflichtig werden.

Auch die laufende Besteuerung kann sich verändern. Denn die Mieteinnahmen gelten nun als gewerbliche Einkünfte. Dadurch können zusätzliche steuerliche Pflichten entstehen. Zum Beispiel Bilanzierungspflichten, umfangreichere Steuererklärungen und unter Umständen auch Gewerbesteuer.

Das Ende der Betriebsaufspaltung

Probleme treten häufig erst dann auf, wenn die Betriebsaufspaltung endet. Und das passiert schneller, als viele denken. Zum Beispiel: Wenn der Betriebsinhaber GmbH Anteile verkauft, die Halle übertragen wird, Familienmitglieder einsteigen oder die GmbH aufgelöst wird. Dann kann die steuerliche Verbindung wegfallen.

Die Folge Das Finanzamt behandelt dies häufig so, als würde der Betriebsinhaber sein Betriebsvermögen entnehmen. Dabei werden stille Reserven aufgedeckt. Das bedeutet, dass die Wertsteigerung der Halle sofort steuerpflichtig werden kann. Selbst wenn die Immobilie gar nicht verkauft wurde, und keine Liquidität dafür vorhanden ist.

Gerade bei Familienunternehmen oder Unternehmensnachfolgen kann das zu erheblichen finanziellen Belastungen führen.

Warum Unternehmen diese Struktur trotzdem nutzen

Trotz der steuerlichen Risiken ist die Betriebsaufspaltung in der Praxis weit verbreitet. Denn viele Unternehmer möchten ihre Immobilie bewusst vom eigentlichen Betrieb trennen. Das kann Vorteile haben. Die Halle bleibt beispielsweise besser geschützt, falls das Unternehmen wirtschaftliche Probleme bekommt. Außerdem lassen sich Betrieb und Immobilie später flexibler verkaufen oder innerhalb der Familie übertragen.

Auch der Betriebsinhaber hielt diese Lösung zunächst für sinnvoll. Die GmbH nutzt die Halle, während die Immobilie langfristig in seinem Privatbesitz bleibt. Das Problem ist nur, viele Unternehmer sehen vor allem die wirtschaftlichen Vorteile und unterschätzen dabei die steuerlichen Folgen.

Etwas anders ist der Fall zu beurteilen, wenn ein Ehepartner Eigentümer der Halle wäre und diese an die vom Betriebsinhaber geführte GmbH vermieten würde. In diesem Fall läge keine Betriebsaufspaltung vor. Deshalb sollte eine mögliche Betriebsaufspaltung immer frühzeitig steuerlich geprüft werden.

Fazit

Auch bei dem Betriebsinhaber entstand die Betriebsaufspaltung ganz automatisch. Allein dadurch, dass er seine Werkhalle an seine eigene GmbH vermietete. Und genau das passiert vielen Unternehmern oft ohne dass Sie es wissen. Spätestens bei Verkauf, Schenkung oder Unternehmensnachfolge können daraus jedoch erhebliche steuerliche Folgen entstehen. Deshalb sollte eine solche Gestaltung immer frühzeitig steuerlich geprüft werden.